房地产众筹法律风险分析

时间:2019-09-27

　　1 房地产众筹现状分析

　　房地产众筹作为新鲜事物，很多人对交易结构、商业模式、法律关系、法律风险等问题没有充分的认识。在实践中，房地产众筹的回报方式一般为两大类：①产品服务类回报，如优惠购房权、优先选房权等；②资金类回报，如一定的年化收益率等。房地产众筹涉及的主要主体与其他领域的众筹无本质区别，主要是投资者、众筹平台、融资方（开发商）、资金托管方。

　　2 房地产众筹各方主体之间的法律关系

　　（1）众筹平台与投资人、筹资人之间的法律关系：①根据《合同法》关于居间合同的规定，众筹平台在筹资人和投资人之间形成居间合同法律关系；②委托合同关系。

　　（2）投资人与筹资人之间的法律关系。投资人与筹资人之间的法律关系则因房地产众筹类型的不同而有所区别。

　　大体其法律关系可能包括以下几种类型：①普通债权关系。对于承诺或变相承诺给予投资人固定回报、返还本金等法律关系极有可能定位为普通的债权债务关系。②股权关系。对于通过众筹平台设立有限合伙企业，并通过合伙企业投资具体房地产项目，并根据房地产项目收益及股权比例分配利润、共享风险的众筹项目属于股权关系。③服务（会员）合同关系。对于某些特殊的类型的项目，比如投资者一次支付一笔费用，在未来一定期限通过享有酒店使用权、高尔夫会员权等形式实现其投资权益。④买卖合同关系。如果房地产交易时融资方承诺在该项目具备预售条件时将有权获得房屋买受人的资格，而且所支付的投资款可以通过溢价的方式转为购房款，则这种方式极有可能被认定为房屋买卖合同关系。⑤混合法律关系。这种法律关系是指以上一种和几种方式的结合使用，比如投资人享有选择权，既可以一定期限内退出投资实现固定收益，也可以在符合条件时转为股权投资或会员使用权收益等方式。

　　3 房地产众筹法律风险分析

　　房地产众筹的法律风险具体包括：

　　（1）合同风险。房地产众筹中，众筹是通过“电子合同”的方式达成交易，虽然电子合同受《合同法》及其他法律法规保护，但毕竟没有面对面核实对方身份的真实性，更无法核实交易背景信息的真实性，再加上众筹法律关系的复杂性和当前部分法律规范可能存在的模糊性，使得众筹的合同风险增大，因此，参与众筹交易的各方应该认真研究交易文本、交易架构及尽可能地深入了解交易对方的的所有相关情况。

　　（2）非法吸收公众存款的风险。最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定了认定为非法吸收公众存款罪的“四个条件”:①未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；②通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；③承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；④向社会公众即社会不特定对象吸收资金。筹资者一般通过众筹平台向大众投资者公开宣传项目产品，并承诺在一定时期内回报以货币收益（具有债券类房地产众筹性质的模式）或产品服务（具有产品服务类房地产众筹性质的模式），达到向社会大众投资者募集资金的目的。仅从形式上看，承诺还本付息的房地产众筹模式具备了上述规定的公开性、回报性、社会公众性等各个要件，要规避非法吸收公众存款的风险，应注意以下三点：①众筹平台避免直接使用和支配相应资金，建议将资金交予第三方托管；②融资方要避免直接与出资方形成借贷关系；③尽量避免承诺还本付息等交易形式。

　　（3）非法销售房产的风险。对于投资者而言，其主要获得的收益为优惠购房权、优先选购权、获得相关服务权等形式的房地产众筹，由于开发商的主要目的是通过众筹锁定客户、宣传产品，而投资者以获取价格优惠、购买房屋或以房产投资为目的，根据《城市房地产管理法》第四十五条以及《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条等规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证，在未取得预售许可证的情况下采取该种方式存在被认定为非法销售的风险；当然，对于现房的销售应取得销售许可证。要避免该类法律风险，主要是通过改变交易结构、复杂交易环节，避免投资者和开发商直接发生合同关系。

　　（4）违反金融证券监管的风险。在我国，约束金融行业的法律法规通常对金融市场实施准入式的管控，带有十分浓厚的“行政中心主义”特征，国务院颁布的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》将未经中国人民银行批准，擅自设立从事或者主要从事吸收存款、发放贷款等传统商业银行业务活动的机构认定为非法金融机构；将未经中国人民银行批准，擅自从事非法吸收公众存款、变相吸收公众存款、非法集资、非法从事传统商业银行业务等行为均认定为非法金融业务活动。此外，我国发行任何形式的证券、债券等产品都是有严格的监管和审批程序，虽然中国人民银行等十部委联合发布的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，其对包括众筹在内的互联网金融产品采取鼓励的政策，但由于上述行政法规、规章并没有修改，而且新的相关法律法规又没有制定并实施，因此，采取房地产众筹一定要避免触及金融监管和证券监管的红线，实践中对于房地产众筹各方应注意以下三点：①在未经相关主管部门批准的情况下不能向非特定对象发行股票等任何有价证券，也不能向 200 个以上的特定对象发行股票等任何有价证券；②不得为众筹平台本身公开募股；③切忌发布虚假或言过其实等信息。

　　上述《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》的出台，另结合《国务院办公厅关于金融支持小微企业发展的实施意见》和《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》分别提出的“充分利用互联网等新技术、新工具，不断创新网络金融服务模式”和“支持互联网金融发展，引导和鼓励众筹融资平台规范发展，开展公开、小额股权众筹融资试点，加强风险控制和规范管理”等意见，对于规范房地产众筹交易、防范房地产众筹风险有着重大的指导意义。主要可以归纳为两个方面：①对于资金存管制度的规范；②信息披露、风险提示和合格投资者制度的引入，更有利于保护大众投资者的合法权益。

　　4 结束语

　　总而言之，在“互联网 +”的大背景下，房地产众筹不失为一种创新型投融资模式众筹平台既要有创新的商业思维，又要对法律风险有清晰的判断，抓住机遇，这样既能依法争取发展先机，又能避免触碰法律红线而成为“先烈”.

　　参考文献：

　　[1] 邱峰 . 房地产众筹 : 发展现状与策略选择[J]. 新金融 ,2015,（12）：48-51.

　　[2]雷禹，陈文。房地产众筹发展模式研究[J].南方金融 ,2015,（4）：73-77.

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