房地产投资财务分析的目的与主要内容

时间:2019-09-27

　　房地产投资财务分析主要是结合现行的政策和法律法规，分析项目直接的财务效应和费用等基本情况，考察其相关的财务状况，并据此分析和评价项目的可行性。

　　一、房地产投资财务分析的主要目的

　　对房地产项目进行财务分析的主要目的是估算投资该项目的盈利能力和债务清偿能力。盈利能力反映所投资项目可带来的效益，主要考察投资项目在上市后能否盈利、盈利能力大小及盈利能力能否满足相应的项目投资可行性的要求和预期的投资回报目标。项目的盈利能力可通过实际项目实现的利润、税金和销售利润率等指标来反映。清偿能力主要包括项目的投资清偿能力和债务清偿能力。

　　投资清偿能力指收回项目实际投入的全部资金的能力，对理性的开发商而言，投资开发一个项目时总是要预期其能全额收回所投入的资金； 债务清偿能力指对项目开发过程中借款和债务的偿还和清偿能力，房地产开发资金占用量较大，在开发过程中往往需筹集资金。因此，资金提供者会更加关注考察开发商投资开发项目的债务清偿能力和偿还所需期限。

　　二、房地产投资财务分析的基本内容

　　（ 一） 财务数据的采集与估算

　　一般而言，财务数据的采集主要是以项目为出发点，结合对项目的市场、资源和技术条件等因素的分析，参照现行的政策法规，搜集、整理、分析进而测算相关的财务数据，同时编制相应的数据估算表格等。对房地产投资财务分析而言，主要是对项目预计的总投资额、筹措资金的方案、项目开发的成本及费用、项目预计的销售收入、项目预计的税金、项目预计的利润等财务数据的分析、估算及评估。

　　（ 二） 财务基本报表的整理与审核

　　反映项目盈利能力、偿债能力等技术指标的计算基础是财务基本报表，报表的准确填列是后续分析的重要保证。在对项目的财务数据进行分析和估算后，填写资金来源预测表、成本及盈利测算表、资金流量表、资金投入回收曲线等。填列相应报表后，应对其进行审核，保证所填列的基本报表的格式符合相应规范及要求，所填列的数据结果准确，技术结果无误差。

　　（ 三） 财务效益指标的计算与分析

　　项目的财务效益指标是反映盈利能力和偿债能力的指标。反映项目盈利能力的指标主要包括项目投资的成本利润率、销售利润率、税后利润、项目内部收益率等； 反映项目偿债能力的指标主要包括项目的投资回收期、项目的借贷比率等。进行分析前要对相应的计算方法和计算结果进行审核，确保方法正确和结果无误差，否则须重新计算。

　　（ 四） 项目的不确定性分析

　　在房地产投资财务分析过程中，对投资项目进行的评价所依据的数据多数是预测和估计，这种对未来状态的预测无法做到准确无误，对未来状态的变动也无法准确控制。因此，据以计算的评价指标也势必存在一定程度上的不确定性，而这些不确定性则可能会给房地产投资带来一定程度的风险。对项目的不确定性分析主要是盈亏平衡和敏感性分析，目的是对项目适应市场变化的能力进行分析。

　　（ 五） 财务分析结论针对计算得到的指标结果进行分析，继而从财务角度对相应项目的可行性作出结论。

　　三、房地产投资财务分析个案研究

　　（ 一） 项目的基本情况

　　以某房地产投资项目为例。该项目的基本情况如下： 占地面积： 67 000 平方米； 容积率： 2. 0; 建筑密度： <17%; 绿地率： ≥40%; 人均公共绿地面积： ≥1. 5 平方米/人； 规划用地性质： 住宅兼容商业； 建筑规模： <13. 4 万平方米，公建面积不少于总建筑面积的 15%.

　　（ 二） 规划方案及主要技术指标

　　根据相应规划条件通知书、房地产开发项目建设条件通知书及对项目周边房地产市场情况的实际调研和分析，该公司计划在该地块兴建 4 栋 11 层和 8 栋 18 层的小高层，另配建部分 2 层商业用房。项目地下一层设地下车库，地上 1 ~2 层规划为商业用房，3 层及以上为住宅。该项目主要经济技术指标（ 见表 1） .

　　（ 三） 项目开发节点

　　项目开发年限为 33 个月。销售期为 21 个月，当完成工程总量 20% 后开始分期办理预售，开展销售工作。

　　（ 四） 项目预计收入

　　在该项目所处区域范围内，选取六个典型的房地产开发项目作为参照样本，对其销售情况、销售周期、销售价格进行综合分析，综合本项目的区位因素、个别因素等的影响，对售价进行修正，结果（ 见表2） .

　　（ 五） 项目成本投入估算

　　按照规划设计方案，本项目的可售面积： 住宅为113 900平方米，商业为13 100平方米，地下车库个数 1480 个。

　　1. 国有建设用地使用权出让价款。该公司通过参与由该地国土资源部门举办的公开竞拍活动竞得该地块的使用权，按照现场签署的成交确认书，该国有建设用地使用权出让价款为45 000万元。

　　2. 竞得土地使用权所需缴纳的相应税费。按法律法规规定，竞得土地使用权需缴纳或支付相应的购地契税、土地使用税、土地合同印花税及拍卖佣金。

　　其中，购地契税： 以土地使用权出让价款为计税依据，税率为 3%,即 1350 万元。土地合同印花税： 以土地使用权出让价款为计税依据，税率为 0. 05%,即 22. 5 万元。土地使用税： 该地土地使用税的单价为 8 元/平方米/年，按项目开发期 33 个月（ 折 2. 75年） 计算，土地使用税总额为 147. 4 万元。拍卖佣金： 该地拍卖佣金的征收标准为成交价与起始价差额的 1. 5%,即 195 万元。

　　3. 城市基础设施配套费用。城市基础设施配套费是为促进城市基础设施建设而由政府相关部门征收的费用。各项目的征收标准因所在城市及区位的不同而有所差异。该项目位于城市配套完善的主城区，配套费的征收标准为 79 元/平方米，计税标准为地上面积，即 105. 9 万元。

　　4. 前期费用。前期费用主要包括规划设计费、可研报告、环评报告、节能评审、水文、地质、勘探费、筹建开办费及三通一平等费用。该部分费用可归为两类： 前期报建费用和勘察设计费用。本项目相应的前期报建费及勘察设计费分别按单位可售面积 85 元/平方米、65 元/平方米计算，即勘察设计费为825. 5 万元、前期报建费为 1079. 5 万元。

　　5. 建安费用。该费用为房地产开发项目的主要成本费用，包括前期工程费（ 临时供水、临时排水、临时供电、场地土方工程、临时设施、临时道路等费用） 、基础工程费（ 地基处理费用、桩基础、非桩基础、沉降观测服务等） 、主体工程建安费（ 高层、小高层、多层、商业、幼儿园、地下车库等各物业类型的主体建筑成本） 、区内配套费（ 小区内的给水管网工程、变配电工程、小区燃气管网工程、小区采暖管工程、小区排水工程、小区环保工程等） 、室外工程费等。该部分费用主要是在综合分析多种影响因素和类比相似项目的基础上，结合项目的实际情况，对单价标准进行合理预估。本项目相关费用标准水平预计如下（ 见表 3） .

　　6. 销售费用。项目销售离不开广告宣传和市场推广，同时销售过程中会发生营业税及附加等税费。销售费用主要是按该公司管理规定进行预估，按照销售收入的 2. 5% 预提； 营业税及附加按国家及地方的相关法律法规计算，综合计算后为销售收入的 5. 7%,即销售费为 3380 万元、营业税金及附加为7706 万元。以上所包含的项目费用如下（ 见表 4） .

　　7. 间接费用。间接费用包括管理费和利息。管理费： 按该公司管理控制目标，每年控制在 400 万，该项目的管理费为 1100 万元。利息： 利息的计算主要是对项目开发过程中资金的支出及借贷投入按照季度进行排布，按每季度末的借款余额计算相应的利息。项目整个过程中所需资金由该公司股东以借款形式投入，由该公司还本付息。同收入一致，不考虑资金的时间价值，且假定过程中，银行贷款利息保持不变。经核算，若所需资金全部按照银行相应贷款利率考虑利息，则该项目过程中产生的利息约为3241 万元。

　　8. 不可预见费用。取前面所列 4 ~ 7 项之和的 1% ,即 627 万元。

　　（ 六） 税金

　　1. 土地增值税。根据相关法律法规的要求，增值税计算相对复杂，土地增值税实行四级超率累进税率，且普通和非普通物业的核算标准不一致。因此，增值税需分普通和非普通单独核算（ 见表 5） .

　　2. 所得税。按相关法律规定，房地产开发企业所得税适用税率为 25% ,征收依据为税前利润。本项目该公司的税前利润为 21 403 万元，则该公司开发该项目所需缴纳的企业所得税约为 351 万元。

　　（ 七） 项目成本及盈利

　　项目开始后，前三季度为开发建设阶段，累计现金流量净额以开发成本的投入为主，表现为资金的流出，资金需求最高点为第三个季度。项目开始后的第四个季度，项目进入销售期，开始有资金的流入，但流入资金不足以偿还前期及当期的资金流出，累计现金流量净额仍表现为资金的流出，该状态将持续两个季度。之后项目销售带来的累计资金流入超过开发投入带来的累计资金支出，累计现金流量净额开始转为正值，资金投入全部收回，投资回收期约为 1. 3 年。

　　（ 八） 项目财务评价

　　1. 静态指标。该公司投资该项目预计可实现的相应指标： 总收入为135 195 万元，总投资额为103 432万元，税前利润总额为21 403万元，税后净利润为16 052万元，投资成本利润率 15. 5% ,销售利润率 11. 9%.可见，以上指标均可接受，故该项目可行。

　　2. 动态指标。根据与项目相关的全投资计息现金流量表、全投资不计息现金流量表和 50% 借贷计息现金流量表可计算出项目投资回收期为 1. 3 年，项目的内部收益率均超过 30%,即满足公司投资要求，亦可接受，故该项目可行。

　　鉴于该项目为竞拍取得和地价为不可控因素，该公司参与竞拍需对该项目地价变动给予相应的敏感性分析，以便在拍卖现场进行合理决策。预计对保守型投资者而言，该项目可接受的地价范围在39 150万元以上； 对一般投资者而言，该项目的可接受地价范围在45 000 万元以上； 对于乐观投资者而言，该项目可接受地价范围在50 850万元以上。

　　四、结论

　　第一，近期国家出台了一系列房地产新政，目的是调控房价控制金融风险，而结合我国目前房地产实际情况，可发现普通住宅用房因政策影响而产生的价格波动其实相对较小，加之未来土地增值税将开始清算、房产税也将开征的事实，以投资刚性普通住房为主应是该公司的较优决策。

　　第二，房地产公司在土地储备期之前不仅要对项目进行评审，还需从各方面对房地产市场走势进行测评。因此，后续研究还应加入对各地块的预期房价进行考察和分析，不能高估房价而盲目乐观，也不能因当前的住房调控政策因素而过于谨慎。

　　第三，通过对该公司房地产投资项目的考察，可见该公司投资者是一般投资者，成交地价为45 000万元在其可接受的投资范围内。而相应的税后净利润、投资成本利润率、销售利润率、投资回收期、内部收益率等经济指标均在可接受范围内，故对该公司而言，该项目是可行的。

　　第四，该房产投资项目也可考虑分期开发的形式，计算项目资金缺口大小，并进行适当形式的融资，使项目自有资金达到收益最大化，使开发项目的效益最大化。

　　目前，我国房地产在经历了快速增长期后，暴露出空置率过高、投资总量过大等问题，这些问题固然有市场本身的问题及政策的干预原因，但房地产企业的投资项目分析研究滞后也是不可忽视的重要因素。

　　房地产投资是一种高风险与高收益并存的过程，缺乏科学性、时效性和准确性的投资分析不仅会使房地产公司蒙受巨额损失，还将为整个房地产市场带来不可估量的市场风险。因此，必须对房地产项目投资分析给予足够的重视。（表略）

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