变电站规划建设中相关法律问题探讨

时间:2017-06-18

1、变电站规划建设需办理的法律手续及常见问题

　　变电站规划建设所需办理的主要法律手续包括土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和房地产证等。其中，变电站用地基本属于国有土地；若涉及集体土地，则由政府统一组织征地拆迁，转为国有土地后，由电网企业与其签订土地使用权出让合同。在变电站规划建设过程中，若不同程度缺少上述法律手续，不仅导致后续法律手续无法办理，还可能造成施工进程推迟、变电站合法权属无法认定等问题。

　　2、变电站规划建设法律手续办理常见问题原因分析

　　针对上述问题，结合相关法律法规的要求以及法律手续办理之间的前后联系，分析可能造成各类法律手续缺失的主要原因如下：

　　2.1、建设用地规划手续缺失的主要原因

　　未完成项目用地的土地征收和农用地转用审批手续，无法签订国有土地使用权出让合同，导致无法办理建设用地规划许可证。根据《土地管理法》第43条、44条以及《城乡规划法》第38条相关规定，电网规划建设项目占用土地的，必须依法申请使用国有土地，若涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。未完成征转地手续的，无法签订国有土地使用权出让合同。而国有土地使用权出让合同是申请建设用地规划许可证的前置文件，没有签订土地使用权出让合同的，将无法办理建设用地规划许可证。

　　2.2、建设工程规划手续缺失的主要原因

　　2.2.1、未办理或取得土地使用权出让合同，或工程竣工日期超过土地使用权出让合同规定的期限，导致无法办理建设工程规划许可证。根据《城乡规划法》第40条规定，建设单位合法使用土地的有关证明文件是申请办理建设工程规划许可证的条件之一，没有办理或取得土地使用权出让合同，或虽然取得土地使用权出让合同但没有按出让合同规定的期限开发、利用土地，逾期两年仍未完成工程建设致使土地使用权被土地管理部门收回，将导致无法办理并取得建设工程规划许可证。

　　2.2.2、退红线不满足要求，导致无法办理建设工程规划手续。从各地的建筑设计规则可知，建筑退让用地红线距离应符合建设用地规划许可证或其他用地规划批复文件的要求，高压线等应符合特别管制或安全防护的相关要求。若变电站退红线不满足相关要求，可能导致无法办理建设工程规划许可证。

　　2.3、工程建设施工手续缺失的主要原因

　　2.3.1、未办理或取得建设工程规划许可证，导致无法办理施工许可证。根据《建筑工程施工许可管理办法》第4条规定，建设工程规划许可证是建设单位申请领取施工许可证的前置文件。变电站建设因未办理或取得建设工程规划许可证将可能导致无法办理施工许可证。

　　2.3.2、工程建设施工图未通过第三方审查，导致无法办理施工许可证。根据《建筑工程施工图设计方案审查暂行办法》第4条规定，建设项目施工图必须依法经第三方中介机构审查方可办理施工许可证。由于变电站建设施工图未提交第三方中介机构进行审查，也可能导致无法办理施工许可证。

　　2.4、房屋权属登记手续缺失的主要原因

　　2.4.1、缺少必要的前置文件，导致变电站无法办理房地产登记手续。尽管各地房地产登记所需提供的申请资料可能有细微差别，但建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及消防、水保、环保等验收证明文件是办理房地产权证所必要的前置文件，缺少其中任何一项均有可能导致房地产证无法办理。

　　2.4.2、未办理土地使用权初始登记导致变电站物权未设立。就深圳地区而言，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第七条相关规定，土地使用权未经核准登记的，建筑物所有权不予登记。而不动产物权的设立必须经依法登记才发生效力，未经登记的房地产物权不设立。

　　3、变电站规划建设法律手续缺失的法律风险分析

　　变电站规划建设法律手续办理不全或法律证照缺失将产生以下法律风险：

　　第一，因涉嫌违法用地、违法施工，建设单位可能面临停建、罚款、罚没等行政处罚的法律风险。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证等相关法律证照是建设单位合法用地、合法建设施工的法律凭证。根据《城乡规划法》《建筑法》相关规定，缺失相关法律证照将可能导致变电站规划建设项目被责令停止施工、限期整改或直接被行政机关查封、扣押，建设单位可能被处以没收非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。

　　第二，因行政许可程序或结果受公众质疑，建设单位可能面临被列为第三人参加行政诉讼的法律风险。在全面依法治国的新形势下，政府行政监管力度日趋严厉，公民的法律维权意识不断加强，变电站规划建设项目的立项选址、环评的公众参与等敏感环节愈发引起公众关注，若变电站规划建设缺少法定程序、缺失相关法律证照，则可能触发规划建设行政许可纠纷和行政案件。

　　第三，因相邻权纠纷，建设单位可能面临民事诉讼的法律风险。在变电站规划建设过程中，审批手续繁多，需要协调的利益关系较为复杂，若变电站规划建设对他人相邻权造成妨碍或损害，而又缺失相关法律手续，相关权利方可能会以变电站建设侵犯其相邻权为由，诉请法院判令建设单位排除妨碍、恢复原状以及赔偿损失。

　　4、变电站规划建设法律手续缺失的法律风险防范建议

　　第一，理顺变电站规划建设法律手续办理流程，嵌入内部管理制度及流程，确保变电站建设依法合规。重视变电站规划建设法律手续办理工作，理顺变电站规划建设涉及的各类法律手续的办理流程，明确不同法律手续办理之间内在的逻辑关系以及每项法律手续办理所涉及的支撑文件及时限要求，并据此与建设单位的业务制度和管理策略相关联，将法律手续的办理要求嵌入业务流程、管理措施和工作表单，确保变电站规划建设相关法律手续办理有章可循。

　　第二，严格实施节点控制，规范变电站规划建设过程管理。（1）通过对变电站规划建设工程的投资决策、初步设计、项目开工、启动验收、启动试运完成、竣工验收六个关键节点的审核，确定工程是否满足进入下一环节的条件；（2）在对变电站规划建设工程法律手续梳理的基础上，明确上述各审核节点的审查要求、支撑性文档，并确保项目开工前已完成土地使用权出让手续、现场满足施工条件。

　　第三，加强档案管理，确保变电站规划建设有据可循。完善变电站规划建设项目法律手续电子档案和纸质档案管理，厘清职责界面，列明归档要求和文件清单，规范归档、借阅手续，采取专人专管，减小、避免因保管不当导致规划建设资料遗失。

　　第四，加强对施工单位资质和履约管控，确保法律手续齐备。（1）进一步完善变电站建设项目施工单位的招投标管理，对于施工单位必须在变电站建设当地住建局备案的，应在招标文件中明确，避免中标的施工单位因未备案而不具备办理施工许可证的问题；（2）进一步完善施工合同，增加施工单位无故未办理法律证照的约定和违约责任条款等。

　　综上，变电站规划建设所需办理的法律手续较多且环环相扣，缺少其中一项将影响后续证照的办理。法律法规对工程规划建设均具有明确的规定和罚则，一旦违反法律法规将可能承担不利的法律后果。因此，建设单位应重视变电站的依法规划与建设，确保建设程序和内容合法，不仅着眼于工程的按期完成从而满足电力供应需求，也须通过完善法律手续，避免变电站建设期间和建成后引发不必要的法律纠纷和权属争议，切实从法律角度保障变电站的顺利建设和运营。

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