我国房地产法的完善的问题与发展建议

时间:2019-09-27

　　摘要：经济全球化背景下， 公平交易的市场体系对我国的法制建设提出了新的要求。房地产业作为我国国民经济的支柱产业， 涉及到土地、房屋等基本产权以及所有制问题， 影响到我国的经济发展及安全， 必须依据完善的法律体系对其进行规范。我国房地产法的完善与发展应以社会主义公有制为基础， 明晰所有权， 结合经济全球化背景以及我国国情， 以科学开发、科学管理为房地产开发建设目的， 逐步形成完备的房地产市场法律体系。

　　关键词：经济全球化； 房地产管理法； 土地管理法；

　　房地产业发展涉及国计民生， 其发展情况和开发情况直接关系到国家的经济社会发展和人民群众的幸福指数。[1]房地产立法的基本目标是：积极调整市场经济视域下的房地产所有权人之间、房地产所有权人同非房地产所有权人之间等多方的法律关系。广义上说， 中国房地产法是指能够针对当前的房地产产业中各种社会关系， 进行积极调整的法律、法规、规章和条例等的总称。具体包括：《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等。在这些法律中， 有些是直接调整房地产法律关系， 有些则间接调整房地产关系。狭义上说， 我国房地产法律主要是指《中华人民共和国城市房地产管理法》。[2]其具体调整的法律关系主体包括：房地产所有人、房地产使用人、房地产修建人、房地产管理人等诸多当事人。其调整的法律关系主要包括：房地产开发经营法律关系， 房地产转让中的法律关系， 房地产抵押法律关系， 房地产租赁法律关系。， 以及在房地产权属变更和房地产动态管理过程中， 所产生的各种法律关系。[3]

　　一、我国房地产法调整的对象

　　我国的房地产法调整的对象具体包含：1） 土地和房屋财产权利。指房地产的土地所有权、房地产的土地使用权、房地产房屋所有权、房地产的使用权等一系列的财产权利。这些权利是开展房地产各项业务活动的基础。[4]2） 房地产土地利用和管理中的行为， 指在土地规划的框架内， 对于土地性质、开发利用、用途管制、用地审批、土地征用等方面进行管理的行为。3） 房地产开发和经营中的行为， 指房地产开发公司对于房地产的开发和经营活动， 在城市规划的总体框架内开展各种基础设施及房屋建设行为， 以及主导的房地产开发项目的转让、销售、出租等诸多的市场行为。[5]4） 物业管理中的法律关系， 指具体负责房地产物业管理的企业， 同房地产所有权人即业主之间产生的关系， 主要包括房地产的建筑、房地产配套设施、绿化、卫生、交通、治安、容貌等诸多内容。

　　二、我国房地产法应坚持的原则

　　我国房地产法律建设， 应坚持以下原则：首先， 坚持土地公有原则。公有制是我国社会主义经济的基础， 居于主导地位。其中， 城镇土地归国家所有， 农村土地属于集体所有， 国家在必要时， 可采取依法征用土地的形式， 将集体用土地转化成为国有。其次， 坚持房地产土地有偿使用的原则， 即有期限地使用土地。同时， 要珍惜、合理使用土地， 坚持保护耕地的重要原则， 将保护土地和保护耕地作为重要的"生命线".要始终坚持科学规划、严格管理、保护开发的原则， 合理使用土地资源， 坚决打击和遏制非法占用土地等各种违法犯罪行为。[6]再次， 坚持房地产综合开发原则。房地产企业在开发房地产和开展房地产经营的同时， 应该严格按照房地产经济效益、社会效益、环境效益等关键因素有机统一的开放原则， 努力实现科学规划、全面开放、合理布局、配套建设等环节的义务。经济全球化视域下中国房地产法的健全、完善与发展， 必须与国家的宏观调控政策和市场经济的调节作用有机结合。以国家的宏观调控政策为指导， 更加充分发挥市场经济的调节作用。复次， 坚持维护合法权益原则。我国的房地产业发展是与国家的经济社会发展相适应的， 重点围绕不断满足居民住宅的现实需求， 不断改善健全居民的现实居住条件。[7]同时， 要切实保护好房地产所有权人的切身合法权益不可受到外界的侵犯， 这是我国房地产法的重要任务， 也是在经济全球化视域下健全完善房地产法的出发点和落脚点。切实保护房地产所有权人的切身合法权益， 是有效确保房地产交易市场有序交易和正常生产的基本前提， 有利于维护我国房地产正常的市场秩序。

　　三、我国房地产法尚待完善的问题

　　综观房地产法的调整对象及目标， 我国房地产在科学规划、科学管理以及均衡发展方面尚存在问题， 亟需法律进一步规范。

　　（一） 进一步加强房地产的科学规划

　　现行的房地产管理法领域缺少相关城市规划、建筑规划等领域的科学规定和设计， 从而导致房地产市场开发缺乏科学规划， 产生无序状态。[8]进而造成部分有限的土地资源被浪费， 甚至对周边生态环境也造成破坏。目前， 我国仍处于人多地少的现状， 珍惜和合理利用每寸土地， 切实保护耕地， 是我国的基本国策。然而， 在房地产开发过程中， 土地资源浪费现象严重， 违规占地、盲目上马、圈地运动等违规情形也不鲜见。房地产市场的开发建设需要在科学有序的城市规划的整体框架内实行， 但是不少城市的城市规划缺少必要的房地产发展预见性、科学性、前瞻性、有效性、协调性， 将房地产开发作为一项短期工程和短视行为。

　　（二） 进一步加强房地产的均衡发展

　　我国房地产市场发展不均衡的现象较为严重， 外在表现就是房地产市场的价格波动异常活跃， 房地产市场价格领域的大起大落， 对于房地产市场的有序健康、快速发展极为不利。当前， 中国房地产需要健全完善的主要问题就是房价畸高， 这种情况可能会导致社会不和谐、不稳定等诸多因素的增加。[9]造成中国房地产市场房价畸高的现象， 究其原因主要有土地价格偏高、社会需求旺盛、房地产开发商暴利驱使等诸多原因。同时， 现行的商品房预售制度存在一定的弊端， 制度执行之初的出发点是好的， 但是随着执行的过程中出现了一些扭曲的情况， 亟需进行制度健全完善。此外， 房地产的开发总量和开发结构等方面也出现失衡现象， 有的房地产开发的商品房面积过大， 直接导致很多房屋的利用率降低， 造成社会财富的无形浪费， 与可持续的发展要求背道而驰。[10]

　　（三） 进一步加强房地产的科学建设

　　目前， 我国房地产在开发建设过程中缺乏较为科学的技术标准和准则， 致使有的开发建设的商品房存在科技含量低的问题， 在新开发建设商品房中采取新材料、使用新技术的比例较小。[11]甚至相当部分的商品房在开发设计、施工建设以及建筑材料使用阶段， 均没有按照有关规定采用节能减排的最新科技技术， 导致新建的商品房质量较低、耗能较多。有的表现为商品房的寿命过短， 有的表现为不注重节约能源， 缺乏节能降耗方面的科学设计， 没有广泛采取清洁能源。有的甚至存在建筑污染的严重问题， 比如：单纯追求外观的好看， 大量采用玻璃幕墙， 很有可能会造成光污染。

　　四、我国房地产法的完善

　　针对我国房地产业发展中存在的问题， 我国房地产法律制度应从以下几个方面进行完善。

　　第一， 将中国房地产法的完善发展与我国市场经济建设相结合。严格梳理我国房地产法方面的法律法规， 与我国融入经济全球化的发展形势相吻合， 对于那些与时代发展明显不符的规定， 定期进行清理， 构建起具有中国特色的房地产法律体系， 重点增加我国房地产法的科学性、严谨性、可操作性， 坚持统筹兼顾的原则， 进行全面合理的安排， 本着科学、有序的原则进行中国房地产法的健全完善。

　　第二， 研究制定相对完整的中国房地产法律法规和规范。从当前我国现行法律体系和法律规定来看， 《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是调整房地产的主要法律。[12]站在经济全球化视域下， 现行的法律体系不论是法律体系结构， 还是法律法规的内容， 都需要进一步将各自的侧重点融入到统一的中国房地产法的大框架内。一方面， 要抓好现行法律法规的清理、修改、废止等工作。[13]另一方面， 要将制定出台相对完整的中国房地产法上升到更加重要的位置， 摆上我国的立法议事日程。在综合土地管理法、城市房地产管理法、民法通则、物权法等诸多相关法律的基础上， 需要充分考虑到目前中国房地产业发展的现实情况， 以及房地产业对于促进国民经济快速健康发展的重要地位和作用， 制定出台统一的房地产法， 确立这部法律在中国房地产法律体系中重要的核心地位， 进一步促进房地产法律质量和法律体制的整体提升。[14]

　　第三， 建立健全具有较强科学性的中国房地产立法长效机制。在这一过程中， 充分考虑我国实行土地公有制的现实特点， 切实保障有限的土地资源， 确保实现有限的土地资源科学合理的有效利用， 建立完善科学的适合我国房地产业发展情况的立法长效机制。[15]更加重视确立房地产法的核心地位和权威作用， 适当强调有关政府职能部门对于房地产法律规范的执行权利， 在当前有些法律规定缺失的情况下， 赋予政府有关职能部门或者地方政府以更多的依法提请的权利， 要求立法机关及时对某些不明的法律法规进行解释和规定。与此同时， 通过房地产法的编纂、房地产法司法解释、房地产法典型案例公布等方式， 促使我国的房地产法更加的透明和规范。

　　注释
　　1王小伟、叶树华等：《中国房地产法与房地产法律实务》， 北京：华夏出版社， 2002年。
　　2朱树英：《房地产开发法律实务》， 北京：法律出版社， 2005年。
　　3刘少雄、刘静：《房地产案件律师办案指引》， 北京：中国检察出版杜， 2001年。
　　4梁书文等：《房地产法及配套规定新释新解》， 北京：人民法院出版社， 1998年。
　　5张杜荣：《城市房地产管理法释解》， 北京：中国检察出版社， 1994年。
　　6全国人大法工委研究室：《中华人民共和国土地管理法条文释解》， 北京：人民法院出版社， 1998年。
　　7孙宪忠：《中国物权法总论》， 北京：法律出版社， 2003年， 第220页。
　　8杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》， 《法学杂志》2006年第4期。
　　9房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》， 《法学家》2003年第4期。
　　10李艳：《预告登记适用范围之限定与适度扩大》， 《消费导刊》2008年第24期。
　　11唐平：《中国房地产金融风险分析》， 《经济体制改革》2007年第2期。
　　12张俊浩主编：《民法学原理》， 北京：中国政法大学出版社， 2000年。
　　13周诚：《土地经济学原理》， 北京：商务印书馆， 2003年。
　　14[法]孟德斯鸠：《论法的精神》， 张雁深译， 北京：商务印书馆， 1962年。
　　15张文显主编：《法理学》， 北京：高等教育出版社、北京大学出版社， 1999年。

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